Щодо порядку внесення до статутного капіталу юридичної особи права користування нежитловими приміщеннями та права передання в оренду даних приміщень (далі також – Права)

Відповідно до частини 1 статті 86 Господарського кодексу України (далі також – ГК України), вкладами учасників та засновників господарського товариства можуть бути, зокрема, права користування землею, водою та іншими природними ресурсами, будинками, спорудами, а також інші майнові права (включаючи майнові права на об'єкти інтелектуальної власності).

Частиною 2 вищевказаної статті закріплено: вклад, оцінений у гривнях, становить частку учасника та засновника у статутному капіталі товариства. Порядок оцінки вкладів визначається в установчих документах господарського товариства, якщо інше не передбачено законом.

Відповідно до частини 1 статті 13 Закону України «Про господарські товариства», вкладом до статутного (складеного) капіталу господарського товариства можуть бути, зокрема, майнові чи інші відчужувані права, що мають грошову оцінку, якщо інше не встановлено законом.

Згідно з частиною 2 даної статті, грошова оцінка вкладу учасника господарського товариства здійснюється за згодою учасників товариства, а у випадках, встановлених законом, вона підлягає незалежній експертній перевірці.

Таким чином, статутний капітал юридичної особи може бути сформований шляхом внесення учасниками права користування нежитловими приміщеннями та права передання в оренду даних приміщень. При цьому, грошова оцінка таких Прав здійснюється самими учасниками юридичної особи. Обов’язкова незалежна експертна оцінка в даному випадку законодавством не передбачена.

Порядок внесення до статутного капіталу Прав включає наступні дії:

• прийняття учасниками рішення про створення юридичної особи із формуванням статутного капіталу шляхом внесення Прав;
• здійснення грошової оцінки Прав, що вносяться до статутного капіталу;
• прийом-передача Прав, що вносяться до статутного капіталу;
• державна реєстрація юридичної особи відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань».

Рекомендуємо при документальному оформленні внесення до статутного капіталу Прав, здійснити наступне:

1. В Статуті юридичної особи прописати можливість формування статутного капіталу шляхом внесення учасниками прав користування нежитловими приміщеннями та права передання в оренду даних приміщень. В Статуті прописати механізм формування статутного капіталу (шляхом внесення Прав учасниками), - щодо кожного учасника (фактично закріпити інформацію з протоколу, що деталізовано нижче).

2. В протоколі загальних зборів учасників юридичної особи визначити щодо кожного учасника:

• об’єкти, щодо яких передаються Права (вид об’єкту, адреса розташування, площа);
• обсяг Прав, які передаються конкретним учасником як внесок до статутного капіталу;
• правовстановлюючі документи, на підставі якими за учасником закріплено право власності на об’єкти;
• розмір грошової оцінки даних Прав.

3. Результати грошової оцінки Прав, що передаються, закріпити в Акті оцінки майнових прав, що вносяться до статутного капіталу. Акт має бути підписаний всіма учасниками юридичної особи.

4. Оформити Акт прийому-передачі прав, що вносяться до статутного капіталу щодо кожного із учасників, що формує свою частку відповідним чином. В Акті зазначити, зокрема, інформацію щодо:

• учасника, який передає Права;
• обсягу прав, що передаються;
• об’єктів, Права щодо яких передаються (вид об’єкту, адреса розташування, площа);
• правовстановлюючих документів, на підставі якими за учасником закріплено право власності на об’єкти;
• строк передання Прав.

Щодо необхідності здійснення державної реєстрації права користування нежитловими приміщеннями та права передання в оренду даних приміщень (далі також – Прав, внесених до статутного капіталу юридичної особи)

Основними нормативно-правовими документами, що регулюють відносини у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, є Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі також – Закон про реєстрацію прав або Закон) та Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127 (далі також – Порядок реєстрації прав або Порядок).

Частиною 2 статті 3 Закону про реєстрацію прав визначено, що речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.

В той же час перелік речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, що підлягають державній реєстрації, визначений статтею 4 Закону про реєстрацію прав. А саме: Державній реєстрації прав підлягають:

1) право власності;

2) речові права, похідні від права власності:

• право користування (сервітут);
• право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис);
• право забудови земельної ділянки (суперфіцій);
• право господарського відання;
• право оперативного управління;
• право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки;
• право користування (найму, оренди) будівлею або іншою капітальною спорудою (їх окремою частиною), що виникає на підставі договору найму (оренди) будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки;
• іпотека;
• право довірчої власності;
• інші речові права відповідно до закону;

3) право власності на об’єкт незавершеного будівництва;

4) заборона відчуження та арешт нерухомого майна, податкова застава, предметом якої є нерухоме майно, та інші обтяження.

Перелік, закріплений у статті 4 Закону про реєстрацію прав, не містить такого виду речових прав як «Права, внесені до статутного капіталу юридичної особи». Чи можливо дані Права віднести до «інших речових прав відповідно до закону»? В жодному законі не визначено, що державній реєстрації підлягають права користування приміщеннями та права передання приміщень в оренду, внесені до статутного капіталу юридичної особи. Тобто вказані Права не підпадають під категорію «інші речові права відповідно до закону».

Отже, законодавство України не закріплює обов’язку здійснювати державну реєстрацію права користування нежитловими приміщеннями та права передання в оренду даних приміщень, внесених до статутного капіталу юридичної особи.

Матеріал опубліковано в аналітичному виданні "Юрист і Закон", № 47