Не секрет, что часто недвижимость собственники такой недвижимости оформляют не на юридические лица, с которыми может произойти многие бизнес-неприятности, но на физиков – себя или своих родственников. Это довольно эффективно с точки зрения защиты прав собственности, так как риски незаконного отчуждения такого имущества в данном случае ниже.

Однако это может быть эффективно и с точки зрения налогообложения. Хотелось бы поделиться неновым, но эффективным методом минимизации налоговых платежей от сдачи недвижимого имущества в аренду, в нашей ситуации, когда такой недвижимостью владеет физическое лицо.

Суть схемы в создании физическим лицом (несколькими физическими лицами) юридического лица (как правило – Общества с ограниченной ответственностью) с передачей в уставный капитал такого юридического лица права пользования и передачи в аренду жилых и нежилых помещений.

Даная схема далеко не нова, но я предлагаю рассмотреть, как она используется по состоянию на 2014 год.

Итак, давайте кратко обрисуем:

1. Есть физическое лицо (несколько лиц), которое владеет недвижимостью на праве собственности с полностью оформленными документами. 
2. Такое лицо (лица) создают ООО, и делают взнос права пользования и правами передачи в аренду такой недвижимости. 
3. Юридическое лицо выбирает упрощенную систему налогообложения – предпочтительно 4 группу единого налога. 

Выгоды в налоговых платежах

Выгоды в данном случае очевидны. Вы избежите уплаты налога на прибыль (15 % - для физических лиц-предпринимателей, 17 % - для физических лиц, не зарегистрированных как ФОП с ежемесячным доходом более 10 минимальных зарплат), уплаты налога на добавленную стоимость – 20 % (при условии избрания варианта оплаты 5 % от суммы дохода без регистрации плательщиком НДС).

Сумма единого налога составит 5 % от суммы дохода без регистрации плательщиком НДС, или же 3 % от суммы дохода с обязательной регистрацией плательщиком НДС. Логично, что оптимальной ставкой в данном случае является 5 % от суммы дохода.

В контексте получения прибыли конечным собственником важным является вопрос налога на дивиденды, который составляет 5 % от суммы дивидендов.

Таким образом, суммы налоговых отчислений при обычном порядке составят до 40 % от суммы дохода для физлиц-предпринимателей, не менее 17 % от суммы дохода - для физических лиц, не зарегистрированных как ФОП, а при предложенной схеме – лишь до 10 %. Выигрыш в налоговых платежах для конечного получателя прибыли – физического лица является более чем очевидным.

Что является вкладом в уставный капитал?

Однако же необходимо рассмотреть вопрос, что же является в данном контексте имущественными правами, и можно ли их вносить в уставный капитал ООО.

Имущественные права являются одним из видов, согласно ст. 190 ГК Украины. Они определяются как непотребляемые вещи и заключают в себе право владения, право пользования и право распоряжения.

Ст. 177-178 ГК Украины имущественные права определены как объекты гражданских прав, которые могут свободно отчуждаться и переходить от одного лица к другому, если они не изъяты из оборота, ограниченны в обороте, или не являются неотделимыми от физического или юридического лица.

Закон Украины «О хозяйственных обществах» определяет, что вкладом в уставный капитал могут быть деньги, ценные бумаги, иные вещи, или имущественные и другие отчуждаемые права, имеющие денежную оценку. При этом устанавливается, что запрещается использовать для формирования уставного капитала хозяйственного общества бюджетные средства, средства, полученные в кредит и под залог, векселя, имущество государственных (коммунальных) предприятий, которое согласно Закону (решения органа местного самоуправления) не подлежит приватизации, а также имущество, которое находится в управлении бюджетных учреждений, если иное не установлено законом.

По-другому описано данное понятие в Хозяйственном Кодексе Украины: «Вкладом участников и учредителей хозяйственных обществ могут быть здания, строения, оборудование и иные материальные ценности, ценные бумаги, права пользования землей, водой и иными природными ресурсами, зданиями и строениями, а также иные имущественные права (включая имущественные права на объекты интеллектуальной собственности), деньги, в том числе в иностранной валюте».

Общее в трактовке имущественных прав пользования и передачи в аренду недвижимости то, что они выступают как оборотоспособные объекты гражданских прав, кроме случаев, предусмотренных ст. 178 ГК Украины, и могут передаваться Участниками ООО как вклад в уставный капитал этого ООО.

Оценка и передача имущественных прав в уставный капитал

Однако же для реализации схемы на практике необходимо провести оценку и передачу имущественных прав, а также провести государственную регистрацию юридического лица.

Процедура оценки и передачи имущественных прав в уставный капитал не содержит больших отличий от процедуры оценки и передачи вещей, однако необходимо учитывать некоторые моменты, характерные непосредственно для имущественных прав.

На данный момент уже устоявшейся является практика оценки вклада по согласованию между участниками общества или же оценка независимым экспертом, в случаях, предусмотренных законом. Сразу отметим, что в нашем случае оценка вклада с привлечением независимого эксперта не является обязательной. Оптимальной видится оценка вкладов по согласованию участников с оформлением соответствующего акта оценки вклада в уставный капитал Общества. Нормативов и правил оценки Участником (Участниками) имущества как такового законодательство не установило, соответственно стоимость внесенных прав определяется исключительно самим Участником (Участниками). Оценка фиксируется в соответствующем Акте оценки, который подписывается Участником (Участниками).

После этого следует передача вклада в уставный капитал на основании акта приема-передачи, который подписывается каждым участником и лицом уполномоченным Общим собранием учредителей на прием имущества (как правило - это Директор общества). Процедура оценки и передачи отображается в протоколе Общего собрания учредителей общества, а также в уставе Общества.

Подобная практика подтверждается письмами Госкомпредпринимательства № 8022 от 16.11.2004 года от 27.02.2009 года № 1930.

Необходимо упомянуть о правильном отображении названия имущества в уставных документах компании, а именно: необходимо предусмотреть в тексте Устава возможность внесения имущественных права в уставный капитал ООО, а также детально описать процедуру оценки, порядка внесения вклада (а также возврата Участнику), срок на который передается вышеуказанные права. Также необходимо как можно более детально описать вид, денежный эквивалент вклада, правоустанавливающие документы, факт регистрации таких документов.

Согласно ст. 761 ГК Украины, правом передачи имущества в аренду владеет собственник вещи, или лицо, которому принадлежат имущественные права. Соответственно, юридическое лицо, в уставный капитал которого внесены имущественные права на передачу в аренду имущества, имеет полное право на передачу такого имущества в аренду, заключение договоров, получение платежей.

Регистрация прав

Однако же мы не упомянули еще один момент, связанный с регистрацией внесенных прав. Не забываем, что соответствующие права возникают только после их государственной регистрации.

Так, согласно ст. 4 Закона Украины «О государственной регистрации имущественных прав и их ограничений», обязательной регистрации подлежат имущественные права на недвижимое имущество, размешенное на территории Украины, в частности, иные имущественные права, кроме прав собственности и прав пользования.

Возникает вполне логичный вопрос о тех документах, которые необходимо будет подавать в Регистрационную службу для регистрации таких прав.

Согласно п. 27 Порядка регистрации имущественных прав и их отягощений заявитель может подавать иные документы, не предусмотренные напрямую Порядком для регистрации своего права.

В данном контексте, вероятно, можно вести речь о таких документах как устав, протокол и акт о передаче имущества. Кстати подобное регулирование отличается от регулирования еще каких-то два года назад, когда подобные права пользования и право передачи имущества в аренду на практике не возможно было реализовать.

Тем не менее сейчас на практике, действительно, производится государственная регистрация таких прав, переданных в уставный капитал ООО. В то же время, поскольку четкого порядка регистрации нет, рекомендуем быть готовым к предоставлению регистратору документов, напрямую не предусмотренных законом, например, копий правоустанавливающих документов на недвижимое имущество, актов оценки вклада и т.п.

 Возможно, Вам будут полезны следующие материалы:

«Выгодоприобретатели», «транзитеры», «налоговые ямы» ... или как еще назвать налогоплательщиков

О налогообложении акцизным налогом операций по выдаче, отчуждению и погашению векселей

Регистрация иностранной инвестиции