В предыдущей статье был описан порядок внесения в уставный капитал ООО имущественных прав пользования и передачи в аренду недвижимого имущества, принадлежащего физическому лицу (далее – Имущественные права), а также плюсы такой схемы в разрезе оптимизации налогообложения.

Мы удостоверились, что подобная схема разрешена законодательно, имеет существенные преимущества, и является довольно простой. В то же время, непростым вопросом данной схемы является вопрос необходимости и порядка государственной регистрации имущественных прав, которые возникают у созданного юридического лица.

Понятие имущественных прав

Имущественные права относятся к имуществу, согласно ст. 190 ГК Украины. Они определяются как непотребляемые вещи и заключают в себе право владения, право пользования и право распоряжения.

Ст. 177-178 ГК Украины имущественные права определены как объекты гражданских прав, которые могут свободно отчуждаться и переходить от одного лица к другому, если они не изъяты из оборота, ограниченны в обороте, или не являются неотделимыми от физического или юридического лица.

Согласно ст. 761 ГК Украины правом передачи имущества в аренду владеет собственник вещи, или лицо, которому принадлежат имущественные права. Соответственно, юридическое лицо, в уставный капитал которого внесены имущественные права на передачу в аренду имущества, имеет полное право на передачу такого имущества в аренду, заключение договоров, получение платежей.

Нужно учесть, что документом, подтверждающим наличие права пользования и права передачи в аренду имущества, является Устав ООО.

Соответственно, требования к тексту Устава будут немного отличаться от стандартных, а именно: необходимо предусмотреть в тексте Устава возможность внесения имущественных права в уставный капитал ООО, а также детально описать процедуру оценки, порядка внесения вклада (а также возврата Участнику), срок на который передается вышеуказанные права. Также необходимо как можно более детально описать вид, денежный эквивалент вклада, правоустанавливающие документы.

Проблемы с регистрацией права 

Начать нужно с того, что конкретный порядок регистрации Имущественных прав, переданных учредителями в уставный капитал ООО, не прописан, как и не определен документ, подтверждающий наличие прав в таком случае.

Законом Украины «О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их ограничений» (далее – Закон о регистрации прав) предусмотрено, что перечень документов для регистрации определяется Порядком государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений, утверждаемым Кабмином.

Такой порядок есть, он действителен, однако фактически не выполняется, поскольку прописан под новый орган государственной регистрации прав – Укргосреестр, в то время как на данный момент государственную регистрацию прав осуществляют все еще БТИ. А БТИ в качестве основного документа, регулирующего порядок регистрации, применяют только Временное положение права собственности и иных имущественных прав на недвижимое имущество, утвержденное Приказом Министерства юстиции от 07.02.2002 года. При этом есть существенное различие между нормами Порядка государственной регистрации прав и нормами Временного Положения.

Нормы Порядка предоставляют возможность подачи иных документов, не предусмотренных данным Порядком, что вполне соответствует ст. 19 Закона о регистрации прав, устанавливающей возможность подачи для регистрации иных документов, подтверждающих возникновение прав на недвижимое имущество.

В то же время Временное положение допускает регистрацию лишь определенных видов правоустанавливающих документов, из которых нашей ситуации может касаться лишь договор аренды или договор управления недвижимым имуществом. В то же время нужно помнить, что согласно ст. 4 Закона о регистрации прав обязательной государственной регистрации подлежат право пользования (найма, аренды) строением или иным капитальным сооружением, в частности, а также иные имущественные права согласно Закона. В данном случае несовершенное регулирование порядка регистрации права пользования фактически ставит под сомнение факт возникновения у юридического лица права пользования и права передачи в аренду недвижимого имущества.

Однако, в то же время возможность возникновения такого права однозначно и четко установлена Гражданским, Хозяйственным кодексом, Законом «О государственной регистрации юридических лиц и физических лиц-предпринимателей».

Согласно мнению Киевского БТИ, учреждения имеющего значительный опыт в сфере регистрации прав, основанием для регистрации будет заявление с приложениями, в числе которых указывается правоустанавливающий документ, которым согласно Временному Положению может быть договор аренды или договор управления недвижимым имуществом.

Ввиду того, что иные документы Временным Положением не предусмотрены, оснований, а также технической возможности для проведения государственной регистрации прав нет.

Итак, законодательство устанавливает возможность отчуждения Имущественных прав, порядок их перехода в собственность созданного юридического лица. В то же время фактически провести государственную регистрацию таких Имущественных прав является затруднительным.

Для уменьшения вероятности споров с контролирующими органами, необходимо обратиться в БТИ с заявлением о регистрации имущественного права, присоединив к заявлению оригиналы и копии Устава ООО, Протокола об учреждении, а также сопроводительное письмо с изложением ситуации. Можно говорить уверенно, что регистрацию на основании такого заявления БТИ не проведет, в то же время предоставит отказ, которым можно обосновать позицию компании в гипотетическом споре, показать намерение провести регистрацию и невозможность ее проведения, исключительно в связи с пробелами в законодательстве.

Естественно, возможным является вопрос дальнейшего оспаривания отказа в судебном порядке с получением соответствующего судебного решения, зарегистрировать которое не будет составлять большой проблемы. Конечно же, нужно добиваться, чтобы отказ был по сути заявленного вопроса, а не обосновывался формальным невыполнением требований Временного положения.