Между физическими лицами заключен договор аренды нежилых помещений, сроком на 49 лет. Договор удостоверен нотариально, при этом стороны вынуждены ежегодно заключать дополнительное соглашение об установлении цены аренды, с учетом минимальных ставок арендной платы. Такие минимальные ставки утверждаются органом местного самоуправления в начале каждого года.
Каким образом можно урегулировать вопрос установления минимума городским советом, при этом избавив стороны от необходимости ежегодного подписания нотариальных дополнений к основному договору аренды?
Предлагаем разобраться в указанном вопросе в контексте выполнения сторонами налоговых обязательств, сформулировав рекомендации сторонам договора.
Так, согласно п. п. 170.1.2 НК Украины налоговым агентом плательщика налога – арендодателя при начислении налога от сдачи в аренду объектов недвижимости является арендатор. При этом объект налогообложения определяется исходя из размера арендной платы, определенной в договоре аренды, но не меньше минимальной суммы арендного платежа, устанавливаемой органом местного самоуправления.
В тоже время п. п. 170.1.5 НК определено, что в случае, если арендатор - физическое лицо, которое не является субъектом хозяйствования, лицом ответственным за начисление и оплату налога в бюджет является арендодатель. При этом такой арендодатель самостоятельно начисляет и уплачивает налог в бюджет в строки, установленные для квартального отчетного (налогового) периода, а именно 40 календарных дней, после последнего дня такого отчетного (налогового) квартала. При этом сумму полученного дохода, сумму уплаченного налога и начисленного налогового обязательства он отображает в годовой налоговой декларации.
Итак, присутствуют две специальных нормы, одна из которых регламентирует порядок уплаты налога налоговым агентом и размер минимальной суммы арендного платежа. Эта норма применяется только арендаторами (кроме арендаторов физических лиц, которые не являются субъектами хозяйствования), которые в соответствии с п.п. 170.2.1. являются налоговыми агентами.
Вторая норма (п. п. 170.1.5 НК Украины) предусматривает случай, если арендатором является физическое лицо не субъект хозяйствования, в этом случае ответственным за оплату налога является арендодатель, которого законодательство не обязывает использовать при расчетах налога минимальную сумму арендного платежа.
Правильность наших выводов, как мы считаем, подтверждает «Методика определения минимальной сумы арендного платежа за недвижимое имущество физических лиц», утвержденная ПКМУ от 29.12.2010 г. № 1253, где в п.1 определено, кто должен применять положения этой Методики.
На языке оригинала: «1. Відповідно до цієї Методики орендарі (крім орендарів - фізичних осіб, що не є суб'єктами господарювання), які згідно з підпунктом 170.1.2 пункту 170.1 статті 170 Податкового кодексу України є податковими агентами платників податку - орендодавців, визначають під час нарахування доходу від надання в оренду (суборенду), житлового найму (піднайму) нерухомого майна (включаючи земельну ділянку, на якій розміщується нерухоме майно, присадибну ділянку), крім земельної ділянки сільськогосподарського призначення, земельної частки (паю), майнового паю (далі - оренда нерухомого майна), мінімальну суму орендного платежу за повний чи неповний місяць такої оренди.»
То есть, как следует из з п. 1 Методики, арендаторы, которые являются субъектами хозяйствования и исполняют функции налоговых агентов, должны определять минимальную сумму арендного платежа. В Методике не определено, что ее должны применять арендодатели - физические лица в случае, если арендатором является физическое лицо, которое не является субъектом хозяйствования. Хотя нужно заметить, что некоторые специалисты, среди которых и работники налоговой службы, считают, что и в случае предоставлении недвижимости в аренду физическому лицу, при расчете налога нужно применять минимальную сумму арендного платежа согласно Методике.
Что касается ежегодного подписания дополнений в договор, удостоверенный нотариально, то очевидно, что такая процедура является невыгодной для обеих сторон Договора с точки зрения затрат материальных и временных ресурсов. Соответственно, необходимо закрепить отношения сторон с возможностью автоматического изменения цены аренды.
Для урегулирования вопроса предлагаем указать в основном Договоре аренды норму следующего содержания: «За каждый квадратный метр площади арендуемого помещения Арендатор оплачивает Арендодателю арендную плату в размере, который равен минимальной суме арендного платежа, утвержденного _______________ городским советом за соответствующий период аренды умноженной на коэффициент 1,1».
Естественно, что мы указали только общую структуру нормы, контрагенты могут детализировать ее, в соответствие с реальными правоотношениями.
Опубликовано в "Бухгалтер и Закон"
